IMMOBILIER SOLIDARITÉ 

Caractéristiques du IMMOBILIER SOLIDARITÉ 

Important : Seuls les contribuables dont le patrimoine net taxable à l'ISF est supérieur ou égal à 2,57 M€ au 1er janvier 2017 (contribuables déclarant leur ISF au 15 juin 2017) peuvent souscrire à Immobilier Solidarité.

Qui est Sigma gestion ?

« Depuis 1993, les gérants de Sigma investissent dans des solutions de capital investissement dédiées à de grands investisseurs et des investisseurs particuliers par le biais de Holdings d’Investissement, FIP, FCPI et FCPR.

A partir de 2004, Sigma Gestion devient un acteur indépendant reconnu dans la collecte d’épargne auprès d’investisseurs souhaitant financer les PME françaises.

La société est détenue par son équipe dirigeante en place depuis 2004, et par Sigma, son actionnaire historique.

S’appuyant pour la distribution sur un réseau de Conseillers en Gestion de Patrimoine Indépendants et de banques privées depuis sa création, Sigma Gestion a été régulièrement primée par la presse spécialisée et affiche un fort dynamisme, avec une collecte de près de 20 millions d’euros en 2016 ».

En gérant la holding Immobilier Solidarité, SIGMA GESTION ne s’inscrit pas dans sa stratégie d’investissement de prédilection au travers de FIP et de FCPI. Les performances passées de SIGMA GESTION ne peuvent être prise en considération dans le cadre de la gestion d’Immobilier Solidarité.

3e Société de gestion de Capital Investissement Indirect dans le Palmarès 2017 du magazine Gestion de Fortune.

Depuis 24 ans, le magazine Gestion de Fortune établit chaque année un palmarès des meilleurs gérants dans 19 catégories de produits financiers. Cette étude a été réalisée auprès de plus de 3 200 conseillers en gestion de patrimoine indépendants répartis sur toute la France. Les prix sont accordés par les CGPI, distributeurs des fonds, en fonction notamment de la qualité de leurs relations avec la société de gestion et du niveau de commissionnement. Les références à un classement, un prix, et/ou à une notation ne préjugent pas des résultats futurs du FIA ou du gestionnaire.

En gérant la holding Immobilier Solidarité, Sigma Gestion ne s’inscrit pas dans sa stratégie d’investissement de prédilection, au travers de FIP et FCPI.

Focus sur l’activité des Sociétés Eligibles dans lesquelles Immobilier Solidarité investira

Immobilier Solidarité est une holding qualifiée d’Autre FIA (fonds d’investissement alternatif) qui permet d’investir dans une holding qui investira dans des PME agréée ESUS du secteur du logement résidentiel responsable.

Les Sociétés Eligibles sélectionnées par Immobilier Solidarité devront avoir pour objectif d’acquérir des logements dans les principales villes de France (Paris, Lyon, Nantes…) qui seront loués à des familles à revenus modestes notamment par l’intermédiaire des dispositifs SOLIBAIL ou LOUEZ SOLIDAIRE.

Le rendement éventuel de l’investissement dans IMMOBILIER SOLIDARITE ne pourra être apprécié qu’à la date de liquidation de la Société. Les investissements réalisés par la société seront, en effet, soumis aux risques inhérents à la détention indirecte de logements résidentiels acquis par les Sociétés Eligibles retenues.

Aucune assurance ne peut être donnée quant au fait que les cessions seront nécessairement réalisées en dégageant une plus-value, les logements pourront en effet éventuellement être cédés à une valeur inférieure à leur prix d’acquisition.

De fait, aucune assurance ne peut être donnée quant au fait que les investisseurs bénéficient, à l’échéance, d’un éventuel retour sur investissement, puisqu’il sera fonction du prix de cession, par les Sociétés Eligibles, des logements résidentiels.

Les investisseurs doivent ainsi être pleinement conscients qu’ils s’exposent, en investissant dans la société IMMOBILIER SOLIDARITÉ, à un risque de perte en capital, pouvant éventuellement représenter jusqu’à la totalité du montant qu’ils auront investi dans la Société.

L’objectif des Sociétés Eligibles doit être de répondre aux problématiques du mal-logement...

Premier poste budgétaire des ménages français, le logement est un enjeu financier et social majeur. Le parc de logements en France, composé de 34 millions de biens, est l’un des plus importants d’Europe. Pourtant, force est de constater une insuffisance chronique d’offre de logements par rapport à la demande.

Depuis l’an 2000, la population française a augmenté de 10%, ce qui représente environ 320 000 nouveaux ménages par an. La demande en logements est très forte, et l’augmentation de la population française, qui doit passer à 72 millions d’habitants d’ici 2050, va accroitre cette pression.

Le vieillissement de la population, la décohabitation des générations, la progression du célibat et l’augmentation du nombre de divorces et de séparations font supporter les dépenses de logement, au sein de chaque foyer, à un nombre de plus en plus réduit d’occupants : cela accroît mécaniquement le taux d’effort de chacun.

Ces facteurs démographiques et sociaux, couplés à un contexte économique difficile ont pour conséquence directe le mal-logement de nombreuses familles, en particulier les plus modestes.

…par la location des logements résidentiels acquis à une association agréée dans le cadre des dispositifs Solibail ou Louez Solidaire

Explication sur les dispositifs Louez Solidaire et Solibail

Les dispositifs « Louez Solidaire » et « Solibail » reposent sur un partenariat entre les collectivités locales (Mairie de Paris, département, région) et des associations, partenariat concrétisé par la signature d’une convention.

Ces dispositifs d’intermédiation locative permettent à un propriétaire (comme les Sociétés Eligibles dans lesquelles Immobilier Solidarité investira) de louer son bien à une association agréée. L’association y loge une famille aux revenus modestes. L’association devient, de fait, le locataire, versant elle-même le loyer et garantissant le bon entretien du logement.

Les dispositifs Louez Solidaire et Solibail assurent :

• la sécurité d’un loyer versé par une association agréée, dont le montant est fixé par rapport au prix du marché (loyer moyen du secteur géographique).

• le paiement des loyers et des charges est effectué directement par l’organisme, sans risque d’impayés, sans vacance, ni souci de gestion.

• le maintien en l’état du logement. L’association gestionnaire assure la remise en état gratuite de l’appartement avant de le restituer (hors vétusté normale). Elle effectue en outre l’ensemble des travaux d’entretien incombant aux locataires pendant la durée du bail.

• Un confort de gestion. L’association assure toutes les démarches administratives comme le choix du locataire, le paiement des loyers et des charges et l’entretien courant du bien.

• l’assurance de récupérer son bien à l’issue du bail. Les régions concernées par l’un de ces dispositifs sont les suivantes : Paris/Ile-de-France, Hauts-de-France, Pays-de-la-Loire, Auvergne, Rhône-Alpes, Languedoc-Roussillon et PACA.

Les dispositifs décrits ci-dessus ne garantissent en aucun cas le retour sur investissement au niveau d’Immobilier Solidarité. Le rendement potentiel de l’investissement dans Immobilier Solidarité ne pourra être apprécié qu’à la date de liquidation de la Société lorsque les Sociétés Eligibles auront été dissoutes et que les logements acquis par ces dernières auront été cédés au prix du marché de l’immobilier à cette date.

Interview

Michel et Julie Melisson, éligibles à logement Solibail

« Je travaille comme agent de service dans la même société depuis 10 ans. Mon épouse, employée de caisse, s’est arrêtée de travailler il y a 3 ans pour garder notre fille alors en bas-âge mais n’a jamais retrouvé d’emploi stable. Elle enchaîne depuis des petits boulots ne nous permettant pas des revenus réguliers. Cette situation nous a mis en grande difficulté financière, qui nous a contraint à quitter notre logement il a presque deux ans.

Par la suite, nous nous sommes logés dans des hôtels, une situation qui a sérieusement accentué la difficulté de recherche d’emploi de ma femme, ne pouvant justifier d’une adresse fixe. Au-delà de la dimension financière, notre vie sociale est devenue extrêmement compliquée.

Un ami nous a parlé du dispositif Solibail et nous avons pu déposer un dossier de candidature. Nous avons obtenu un appartement dans le mois qui suivait.

Notre vie a été transformée, nous avons retrouvé une vie normale et une stabilité pour notre fille. Nous sommes dans cet appartement depuis 6 mois maintenant et mon épouse vient de signer un contrat en CDI. Si tout va bien, nous pourrons relouer un logement à nous, très bientôt. »

Un investissement dans des PME agréées ESUS associées à des projets immobiliers responsables

Immobilier Solidarité est une holding qui prendra des participations majoritaires dans des PME, agréées en qualité d’ « entreprises de l’économie sociale et solidaire » (« ESUS ») qui à leur tour investiront dans des logements résidentiels qui seront loués à une association agréée dans le cadre des dispositifs Solibail ou Louez Solidaire (plus d’explications en page 10) (les « Sociétés Eligibles »). La Société envisage de créer un portefeuille d’au moins trois (3) Sociétés Eligibles.

A la date du visa du Prospectus, la Société a étudié plusieurs dossiers (dont une société en cours d’agrément ESUS par la DIRECCTE) et s’est engagé à investir dans la société par actions simplifiée « IMMOCAP », société par actions simplifiée au capital de cent (100) euros qui a été constituée le 19 octobre 2016 immatriculée au registre du commerce de Paris sous le numéro 813 255 445 et qui a été agréé entreprise de l’économie sociale et solidaire le 15 février 2017 par la DIRECCTE. Le président d’IMMOCAP est Monsieur Bertrand DELAGE qui exerce d’ores et déjà des mandats ou des prestations de conseils dans des véhicules gérés par SIGMA GESTION.

La Société n’a pas identifié de situation de conflits d’intérêts liés aux mandats et prestations de conseils effectuées par Monsieur Bertrand DELAGE dans le cadre d’un investissement dans IMMOCAP car :

• La Société IMMOCAP a été sélectionnée en fonction de critères objectifs définis,

• L’activité d’IMMOCAP est différente de l’activité des sociétés dans lesquelles Monsieur DELAGE exerce un mandat,

• Monsieur DELAGE n’est ni salarié ni dirigeant de SIGMA GESTION,

• La sélection des logements résidentiels qui seront acquis par IMMOCAP sera réalisée par un salarié d’IMMOCAP qui n’a aucun lien avec SIGMA GESTION et ses dirigeants.

Pour que les actionnaires assujettis à l’ISF dont le patrimoine est égal ou supérieur à 2.570.000 euros puissent bénéficier pleinement d’une réduction de leur ISF 2017, Immobilier Solidarité entend investir au moins 90% du montant des souscriptions d’actions, issues de l’exercice des BSA ISF. En conséquence, la Société pourrait être investie uniquement dans IMMOCAP du fait de la nécessité d’avoir investi au moins 90 % de son actif brut comptable avant le 15 juin 2017 en cas de faible collecte à cette date.

Les critères de sélection des entreprises agréées ESUS dans lesquelles la Société investira

La stratégie d’investissement de Immobilier Solidarité répond à des critères de sélection précis des entreprises agréées ESUS notamment en fonction de la qualité et de la typologie des projets immobiliers qu’elles souhaitent mettre en place afin de contribuer de manière responsable aux problématiques du mal logement en France.

Agrément ESUS1 : Les PME devront être agréées ESUS. L’agrément ESUS implique des obligations spécifiques quant à l’affectation des bénéfices, à la politique de rémunération et à la mise en place d’une gouvernance démocratique qui sont détaillées dans le Prospectus. L’agrément ESUS des Sociétés Eligibles conditionne la possibilité pour la Société de faire bénéficier aux Investisseurs d’un avantage fiscal. Cet agrément devra être maintenu par la ou les Sociétés Eligibles de manière continue jusqu’au 31 décembre de la cinquième année suivant la souscription. A défaut, l’avantage fiscal dont bénéficient les souscripteurs est susceptible d’être remis en cause.

Analyse qualitative de la qualité des équipes de la PME : L’analyse qualitative s’attache à la compétence et à l’expérience de l’équipe managériale des Sociétés Eligibles (qualité des équipes, etc.)

Analyse qualitative de la démarche responsable de la PME :

• La capacité de la PME à répondre aux besoins des familles mal logées en investissant dans des logements résidentiels au sein des grandes métropoles où il existe une forte concentration de la demande.

• La capacité de la PME à répondre aux typologies de logements les plus demandés, c’est-à-dire en investissant dans des deux pièces et des trois pièces.

• L’engagement responsable de la PME permettant à des familles sans logement, ou logées dans des hôtels sociaux, de bénéficier d’un logement adapté, en surface, au besoin de chaque famille par la location des logements résidentiels acquis à une association agréée dans le cadre des dispositifs Solibail ou Louez Solidaire (plus d’explications en page 10).

Situation au terme du délai de 7 ans

Immobilier Solidarité a été immatriculée le 23 mars 2017 au RCS de Paris sous le n°828 566 968 et a une durée de vie de 10 années à compter de la date de son immatriculation au RCS venant à échéance le 23 mars 2027 (sauf dissolution anticipée décidée par l’assemblée générale extraordinaire ou prorogation).

Jusqu’au 31 décembre 2022, il est fortement déconseillé aux actionnaires de céder leur investissement dans la Société afin de ne pas remettre en cause l’avantage fiscal des souscripteurs 2. Il n’existe aucun marché des titres de la Société qui ne seront pas liquides.

En outre, la Société n’offrira aucune liquidité à ses actionnaires (sans que cela ne soit une garantie) avant le 31 décembre de la 7ème année suivant celle de leur souscription, soit le 31 décembre 2024.

A compter du 1er janvier 2025, le délai de conservation fiscal étant expiré, Immobilier Solidarité prévoit de mettre en œuvre en tant qu’actionnaire majoritaire des Sociétés Eligibles leur liquidation selon les modalités suivantes :

• La ou les Sociétés Eligibles seront liquidées suite à la cession des logements qu’elles détiennent selon les conditions du marché immobilier à cette date ;

• Immobilier Solidarité sera à son tour liquidée afin de distribuer aux investisseurs les sommes résultant de la dissolution des Sociétés Eligibles.

Le rendement éventuel de l’investissement dans IMMOBILIER SOLIDARITE ne pourra être apprécié qu’à la date de liquidation de la Société. Les investissements réalisés par la Société seront, en effet, soumis aux risques inhérents à la détention indirecte de logements résidentiels acquis par les Sociétés Eligibles retenues.

Aucune assurance ne peut être donnée quant au fait que les cessions seront nécessairement réalisées en dégageant une plus-value, les logements pourront en effet éventuellement être cédés à une valeur inférieure à leur prix d’acquisition.

De fait, aucune assurance ne peut être donnée quant au fait que les investisseurs bénéficient, à l’échéance, d’un éventuel retour sur investissement, puisqu’il sera fonction du prix de cession, par les Sociétés Eligibles, des logements résidentiels.

Les investisseurs doivent ainsi être pleinement conscients qu’ils s’exposent, en investissant dans la société IMMOBILIER SOLIDARITÉ, à un risque de perte en capital, pouvant éventuellement représenter jusqu’à la totalité du montant qu’ils auront investi dans la Société.

1 - Il est rappelé que malgré le soin pris par Sigma Gestion dans la sélection et le suivi des entreprises financées par Immobilier Solidarité, certaines étant au stade de projet, investir dans Immobilier Solidarité comporte un fort risque de perte totale ou partielle en capital.

2 - Pour bénéficier de la réduction d’ISF ou de la Réduction d’IR, les investisseurs s’engagent à conserver les actions jusqu’au 31/12/2022 inclus. Toutefois, en cas de cession des actions pendant ce délai de 5 ans pour cause de licenciement, d’invalidité ou de décès du redevable, de son conjoint, de son concubin ou de son partenaire lié par un PACS, la réduction d’ISF ou la réduction d’IR ne sera pas reprise.

Un avantage à l’entrée sous forme d’une réduction ISF de 50 % ou d’une réduction IR de 18%

Et

Un avantage sur la durée de l’investissement sous forme d’une exonération d’ISF, à compter de 2018, s’appliquant à la valeur des actions de Immobilier Solidarité détenues au 1er janvier de chaque année suivant leur souscription, à la hauteur de la fraction de son actif investi dans des Sociétés Eligibles.

Avertissement AMF